A grande maioria dos imóveis anunciados não possuem uma avaliação técnica profissional, por isso sempre são questionáveis e podem dificultar a realização de um negócio, a exceção são os imóveis de construtoras/ incorporadoras e aqueles que os proprietários são investidores ou tem alguma experiência em compra e venda de imóveis. A avaliação séria e criteriosa, se faz necessária para que as partes envolvidas não sofram prejuízos. Geralmente, os anúncios de imóveis tem como base outros anúncios, o que não garante a precisão necessária para um bom negócio.
Além de se identificar o imóvel avaliando sob vários aspectos complexos, no cálculo da composição do valor mercadológico de um imóvel entram fatores diversos como: amostras de comparação, homogeneização dos dados, fator de idade e conservação, padrão construtivo e C.U.B., localização, oferta, testada, inclinação ou de nivelamento, áreas, esquina, padrão de construção e acabamento, raridade, deprecições, etc... Os métodos mais utilizados pelos profissionais são: Evolutivo, involutivo e comparativo de dados.
A avaliação do valor do imóvel é um item que consta na tabela dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI). Esse valor varia para cada estado, mas costuma ficar próximo de 1,6% do valor do imóvel para avaliações por escrito ou, uma ou duas anuidades do CRECI para um parecer verbal (consultoria técnica). A avaliação por escrito recebe o nome Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, leva em consideração a hora técnica e apresenta minúcias sobre a determinação do seu preço, tais como: distância, raridade, dificuldade de acesso, insalubridade, periculosidade, etc... A avaliação marcadológica de imóvel, tanto para venda como para locação, costuma ter desvio padrão entre 6 e 8%.
O valor da hora técnica básica aprovado em 2021 é de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais). Não inclui despesas diretas como cópias de documentos, levantamentos e ensaios especiais, custos de viagens, estacionamento, estadia, entre outras. Portanto, estas despesas diretas se somarão ao valor do honorário. Além disso, o honorário mínimo em 2021 representa cerca de 11 (onze) horas de trabalho, conforme art. 5º do Regulamento IBAPE/SP, amplamente utiizado como referência de honorários.
Para realizar uma avaliação de imóveis, é preciso ser um profissional das áreas de direito, engenharia, arquitetura, ou corretor de imóveis. Alguns dos profissionais que mais se destacam no exercício da profissão é o corretor de imóveis, engenheiros e advogados, pois a avaliação de imóveis envolve conhecimentos amplos sobre o mercado imobiliário, investimentos, projeções mercadológicas, técnicas construtivas, documentação e legislação.
Antes de contratar um corretor de imóveis perito avaliador, verifique se ele possui, além do TTI (Técnico em Transações Imobiliárias), cursos extensivos da área imobiliária e o CRECI. No caso de avaliações com finalidade litigiosa, principalemente, também é necessário que o profissional tenha além do curso de avaliação de imóveis, o CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). Se ainda persistirem dúvidas, consulte o site do CRECI de sua região, do CNAI ou do COFECI e busque referências.
O processo de avaliação de um imóvel é complexo e criterioso e requer seriedade e comprometimento dos profissionais envolvidos. Além de evitar transtornos futuros às partes envolvidas, a avaliação de imóveis assegura a manutenção de direitos que, em situações em que o processo não foi realizado, poderiam ser revogados, desconsiderados ou desrespeitados.
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um documento que define o valor da propriedade, utilizando diversos fatores técnicos. O documento, quando emitido por um Perito Avaliador Judicial a pedido de um juiz, é utilizado e exigido em litígios e ações judiciais. Com o CNAI, o perito avaliador pode, além de avaliar o imóvel com conhecimentos técnicos adequados, emitir o parecer competente.
Tanto o avaliador quanto o corretor imobiliário devem estar devidamente registrados nos orgãos competentes. O exercício ilegal de qualquer profissão é crime federal. A atividade de corretor de imóveis constitui é profissão regulamentada, só podendo ser exercida por quem esteja devidamente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis - CRECI, face aos termos da Lei nº 6530 /78 e do Decreto nº 81871 /78, recepcionados pelos arts. 5º XIII e 22, XVI, da Constituição Federal.
A obrigação de pagar a taxa de corretagem pressupõe a prestação de serviço de mediação imobiliária, como definido no art. 722 do Código Civil (NCCB): "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". A resolução COFECI nº 1066/2007(Ato Normativo-Cofeci nº001/2008) em seu artigo 6º estabelece que, a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis habilitado, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
Fontes:
Avaliação de imóveis: o que é e quem pode fazer? | IBRESP
Pesquisa de Credenciados (crecipr.gov.br)
Tratamento por fatores para avaliação de imóveis – Guia da Engenharia
Análise dos Artigos 722 à 729 - Código Civil (jusbrasil.com.br)